Autor:

JUDr. Jan Havlíček, advokát

www.janhavlicek.com

Masarykova univerzita v Brně

Právnická fakulta

Katedra pozemkového práva

Zápisy věcných práv do katastru nemovitostí

Zpracoval: Jan Havlíček

Datum odevzdání: 27.11.2007

Zadavatel:  doc. JUDr. Ivana Průchová, CSc.

OBSAH

1. ÚVOD

2. ZÁPISY – List vlastnictví jako doklad evidence

3. ROZDĚLENÍ ZAPISOVANÝCH VĚCNÝCH PRÁV

4. VLASTNICKÉ PRÁVO

5. VĚCNÉ BŘEMENO

6. ZÁSTAVNÍ PRÁVO

7. PODZÁSTAVNÍ PRÁVO

8. Věcné předkupní právo 

9. ZÁVĚR

10. Seznam informačních zdrojů

1. ÚVOD

 Zaznamenávání práv do různých registrů má dlouhou historii, důvodem bylo, je a bude především přehled ve vlastnických právech pozemků, nemovitostí atd. Ostatní věcná práva se zaznamenávají také, jelikož mají blízký právní i faktický vztah k právu vlastnickému, mohou ovlivnit, respektive omezit  využívání vlastnictví v některých jeho právech (souvisí s tzv. vlastnickou triádou: ius possidendi, ius utendi et fruendi, ius disponendi), a to i přes jeho definiční znaky vlastnického práva, kterými římské právo mínilo všeobecné, přímé a výlučné právní panství; pro tuto svoji povahu take získalo název “dominium”.

 Problémy v evidenci údajů přinesla poválečná doba, především pak 50. léta 20. století, která byla typická pro spontánní faktické předávání majetku (nemovitostí i pozemků). Uvolněním příhraničního (ale nejen příhraničního) majetku, které vycházelo s dekretů prezidenta Beneše postihnuvší kolaboranty, válené zrádce, fašisty, a jeho následné přerozdělení nesledovalo přesné zápisy do příslušné evidence.

 Urovnávání některých zápisů docházelo v 90. letech minulého století, vzhledem ke změně společenských poměrů, kdy opět právo vlastnické nabylo na váze jak právní, tak i společenské. Dnešní evidence – Katastr nemovitostí – vzniká právě v této době, a sice na začátku roku 1993.

2. ZÁPISY – List vlastnictví jako doklad evidence

Úředním výpisem z katastru nemovitostí zpravidla bývá List vlastnictví. List vlastnictví obsahuje údaje katastru nemovitostí o vlastníku a jiném oprávněném, o nemovitostech, které jsou evidovány v jeho vlastnictví, o podrobnějších údajích katastru nemovitostí, které se váží k vlastníkovi nebo k nemovitostem a k jednotkám.

 List vlastnictví[1] je veřejná listina, do které se zapisují údaje o nemovitostech. Obsahuje jméno vlastníka, identifikátor (rodné číslo fyzické osoby), seznam nemovitostí, které vlastník (spoluvlastníci) v katastrálním území vlastní a veškeré údaje u těchto nemovitostí evidované.
List vlastnictví jako veřejná listina musí splňovat určitá kritéria. Každému listu vlastnictví musí být přiděleno číslo, dále musí být opatřen datem, otiskem kulatého razítka katastrálního úřadu se státním znakem, jménem a podpisem zaměstnance úřadu a kolkem nebo doložkou o úhradě správního poplatku, který se platí za vyhotovení každého listu vlastnictví.
Pro přehlednost je list vlastnictví rozdělen do šesti základních částí A až F, z nichž každá obsahuje rozdílné důležité informace.

 Část A

V části A se nacházejí informace o vlastníkovi nebo spoluvlastnících nemovitosti a jejich právním vztahu k nemovitosti. Jmenovitě to jsou jména a příjmení vlastníků, adresa trvalého pobytu, u manželů označení společného jmění manželů zkratkou SJM a již zmíněný identifikátor.

Část B

Část B obsahuje podrobné údaje o nemovitostech, které vlastník (viz část A) vlastní. To jsou tedy parcelní čísla, výměra a druh pozemku, u budov čísla popisná a evidenční, způsob využití. Výjimkou v listu vlastnictví nemusí být ani podskupina B1, která nás upozorňuje na jiná věcná práva týkající se dané nemovitosti (například zástavní právo nemovitosti například v případě hypotéky).

Část C

Část C se zaměřuje na informace o omezeních vlastnického práva k nemovitostem. Mezi ně patří třeba předkupní právo, věcná břemena, omezení převodu nemovitosti, zástavní právo, ale třeba i exekuce či omezení práva disponovat s nemovitostí. 

Část D 

Část D je vyhrazena pouze pro poznámky, tudíž neobsahuje žádné důležité informace. 

Část E 

Naopak v části E jsou údaje o nabývacích titulech k nemovitosti (například rozhodnutí soudu o vypořádání dědictví, kupní smlouvy, darovací smlouvy, kolaudační rozhodnutí). 

Část F 

Závěrečná část F je určena pro možné uvedení vztahu půdně ekologických jednotek k parcelám.

 Vzhledem k zápisům věcných práv do katastrů nás při kontrole na listu vlastnictví budou zajímat zejména kategorie A, B1 a C, kde můžeme nalézt právě údaje týkající se věcných práv.

 Výpis z katastru nemovitostí může získat zájemce nejen na katastrálním úřadě, ale ve smyslu zák. č. 365/2000 Sb., o informačních systémech veřejné správy a o změně některých dalších zákonů, ve znění pozdějších předpisů, a vyhlášky Ministerstva vnitra č. 550/2006 Sb., jsou stanoveny úřady, které jsou oprávněny občanům vydávat ověřené výpisy z katastru nemovitostí. Ověřený výpis je vydáván na počkání a  podléhá správnímu poplatku 50 Kč za každou i započatou stránku.

Jednou z evidentních a veřejnosti nejznámějších funkcí katastru nemovitostí je funkce ochranná, kdy správně lze dovodit, že je-li skutečnost zapsaná do této evidence, pak je skutečný stav odpovídající[2]. Zákon č. 265/1992, o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů upravuje zápisy všech věcných práv, které také  vyjmenovává v § 1 odst. 1. Jedná se výčet taxativní a opírá se v úpravě věcných práv o ustanovení občanského zákoníku.

3. ROZDĚLENÍ ZAPISOVANÝCH VĚCNÝCH PRÁV

 Vlastnické právo je historicky velmi silným věcným právem, jak již bylo uvedeno v úvodu. Římské právo hovořilo o „právním panství nad věcí“, což je teze velmi přesná, a pomůže také k objasnění důležitosti zápisu nejen vlastního „dominia“ do katastru nemovitostí, ale má velmi úzkou souvislost také se zápisem ostatních věcných práv do této evidence.

 Přestože, nebo snad právě proto, že Římané znali pouze jedno vlastnické právo, nedělitelné, i dnes je vlastnické právo pouze jedno. Do katastru nemovitostí však lze k jednomu vlastnickému právu zapsat několik vlastníků, jelikož právní řád umožňuje spoluvlastnictví. Dále pak rozlišujeme podílové a bezpodílové spoluvlastnictví, o tom pak podrobněji níže.

 Existují však praktické případy, kde je nutno z jakýchkoli důvodů vlastnické právo omezit. Věcná břemena omezují vlastnické právo několikerým způsobem, v praktickém životě povinností něco strpět, něčeho se zdržet či něco vykonat[3]. A omezení není pouze faktické, ale můžeme hovořit také o omezením právní, jelikož jak uvádí zákona dále (§ 151n odst. 2), věcná břemena spojená s vlastnictvím nemovitosti přecházejí s převodem vlastnického práva na nového nabyvatele. Tato skutečnost může být při nakládání s nemovitostí (například při pronájmu či prodeji) velice limitující.

Lze si představit stav, kdy věcné břemeno může motivovat zájemce k zakoupení pozemku zatíženého tímto břemenem (například je-li věcné břemeno ve formě možnosti užívat studnu a majitel pozemku se rozhodne, že tento prodá, může se snadno stát, že vážným zájemcem se stane právě osoba, v jejíž prospěch je věcné břemeno zřízeno). Totéž však může platit také opačně, a častěji tou bývá právě opačně.

 Zástavní práva[4] jsou podobné povahy jako věcná břemena (myšleno v praktickém smyslu uvedeném výše, někdy mohou přispět k převodu nemovitosti, častěji pak její zcizení omezují).

 Co se týká práva podzástavního[5], jde velmi zřídka v praxi užívaný institut, jeho reálná zajišťovací funkce není na žádoucí úrovni.

 Posledním věcným právem zapisovaným do katastru nemovitostí je předkupní právo[6]. Jak bylo uvedeno u práva podzástavního, že není příliš využívaným institutem, pak předkupní právo je využíváno daleko více.

4. VLASTNICKÉ PRÁVO

 Vlastnické právo je definováno jako institut občanskoprávní v § 132, zákona č. 40/1964 Sb. občanského zákonu. Vlastnické právo lze nabýt dvěma základními způsoby, a sice originárně, tzv. původně – bez právního předchůdce, a derivativně, kdy je právo odvozeno od práva jiného – původního.

 Vlastnické právo všech vlastníků má stejný zákonný obsah a ochranu. Původní rozdělování vlastnictví na socialistické společenské vlastnictví, osobní vlastnictví a soukromé vlastnictví bylo zrušeno ústavním zákonem č. 100/1990 Sb., kterým se měnil a doplňoval ústavní zákon č. 100/1960 Ústava ČSFR a ústavní zákon č. 143/1968 Sb., o československé federaci

 Zákonné důvody pro nabytí vlastnického práva uvádí již výše zmíněný § 132 občanského zákoníku: „Vlastnictví věci lze nabýt kupní, darovací nebo jinou smlouvou, děděním, rozhodnutím státního orgánu nebo na základě jiným skutečností stanovených zákonem“.

Zákon nerozlišuje na věci movité a nemovité, když jde o možnosti nabytí vlastnické práva, činí tak až později, kdy je již dělení nepostradatelné vzhledem k povaze věcí. Například nemovitost z povahy věci nelze předat tradicí, je-li evidována v příslušných katastrálních evidencích, ale je nutno odkázat na změnu vlastnického práva zde zaznamenanou. Dělení je tedy důležité pro technický přechod/převod vlastnického práva.

Vztah občanského zákoníku k převodům věcí nemovitých je dvojí. V prvém případě upravuje převod vlastnického práva u nemovitostí, které nejsou zapsány v katastru nemovitostí. Podle předpokladu je zde přechod vlastnického práva vázán pouze na účinnost takové smlouvy, ve které je převod sjednán. Pokud není zapsán v katastru nemovitostí, pak není povinností stran smlouvy se dotazovat, informovat, či jinak spravovat katastrální úřad o převodu vlastnického práva.

Jiný případ však jsou nemovitosti, které jsou zapsány do katastru nemovitostí. Zde občanský zákoník odkazuje na příslušný zákon, zákon č. 265/1992 Sb. ve znění pozdějších změn, a přechod vlastnického práva je vázán zápis do katastru nemovitostí. Takový zápis je nazýván konstitutivním, protože od jeho právní moci dochází ke změně vlastnického práva, respektive je vlastnické právo převedeno na nového nabyvatele.

Příkladem rozhodnutí státního orgánu, kterým se nabývá vlastnictví, je rozhodnutí soudu, kterým soud přikazuje stavbu do vlastnictví vlastníku pozemku dle ustanovení § 135 občanského zákoníku či rozhodnutí soudu, kterým soud přikazuje nemovitost do vlastnictví jednoho ze spoluvlastníků za přiměřenou náhradu dle ustanovení § 142 odst. 1 občanského zákoníku.

 U vlastnického práva se eviduje v katastru vlastník, rozsah práva, tedy spoluvlastnický podíl a listina, která byla podkladem k zápisu práva. U vlastníka či jiného oprávněného z práva, které se zapisuje do katastru, se zapisuje identifikační číslo právnické osoby a rodné číslo fyzické osoby, název a sídlo právnické osoby a místo trvalého pobytu fyzické osoby. Nebylo-li fyzické osobě rodné číslo přiděleno, je tento údaj nahrazen šestimístným číslem vytvořeným z data narození obdobně jako prvních šest číslic rodného čísla. Je-li vlastníkem nebo jiným oprávněným stát, identifikační číslo se eviduje pouze, bylo-li přiděleno a sídlo se neeviduje.

Mohlo by se zdát, že převody vlastnických práv, mely by být zcela zřejmé, jasné a za účelem zajištění právní jistoty účastníků právních vtahů maximálně průhledné. Často tomu tak není a musíme tedy sledovat rozhodovací praxi soudů. Jak již bylo uvedeno výše, některá rozhodnutí2 soudů jsou očekávatelná, jiná[7] jsou trochu méně jasná, nicméně do budoucna závazná a je nutno s nimi kalkulovat. V případě citovaného rozhodnutí Nejvyššího správního soudu je důležité zamyslet se nad postavení nabyvatele, nad dobrou vírou, i nad vírou v úřední zápis, a konfrontace právě uvedených dvou rozhodnutí (Nejvyššího správního soudu, poznámka pod čarou č. 7) a Ústavního soudu, poznámka pod čarou číslo 2)) je velmi zajímavým příkladem částečně rozdílných postojů v této otázce. Pro praxi jsou podobné nuance velmi probatické, protože nezakládají právní jisté postavení účastníků, prodejců ani kupujících, jakž i například právníků, advokátů a dalších osob, které jsou v denním kontaktu s převodem vlastnického práva k nemovitostem.

 Přestože bylo socialistické vlastnictví, vlastnictví „všeho všemi“, je nutno zachovat také možnost spoluvlastnictví. Spoluvlastnictví má svoje kořeny dávno v historii, nejde tedy o jakýsi socialistický experiment. Současný zákon zná několik forem spoluvlastnictví: podílové spoluvlastnictví a společné jmění manželů.

 Podílové spoluvlastnictví je v katastru nemovitostí vyjádřeno velikostí spoluvlastnických podílů u každého ze spoluvlastníků nemovitosti, přičemž součet spoluvlastnických podílů musí být roven 1.

U vlastníků bytů a nebytových prostorů vymezených podle zákona o bytech musí být zapsán i údaj o velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu a součet těchto podílů na společných částech domu zapsaných na listu vlastnictví pro dům musí být opět roven 1.

Rovněž pokud se jedná o spoluvlastnictví bytu a nebytového prostoru, je podílové spoluvlastnictví jednotky vyjádřeno u každého spoluvlastníka velikostí spoluvlastnického podílu, kdy součet těchto podílů musí být roven 1. Spoluvlastnický podíl k nemovitosti či společné části domu se zapisuje formou zlomku.

Zajímavý judikát k vlastnickému právu[8]:

rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 29 Odo 1340/2004, ze dne 29. června 2005

právní věta:

I. Podle ustálené judikatury Nejvyššího soudu mohlo podle § 151d odst. 1 občanského zákoníku v období do 31. prosince 2000 vzniknout zástavní právo k nemovitostem i na základě neplatné zástavní smlouvy, byla-li věc odevzdána zástavnímu věřiteli a ten ji přijal v dobré víře, že zástavce je oprávněn věc zastavit (srov. např. R 2/2004). Podle citovaného ustanovení mohlo na základě smlouvy vzniknout i zástavní právo k nemovitosti, s tím, že odevzdáním nemovitosti ve smlouvě uvedenému zástavnímu věřiteli se ve smyslu tohoto ustanovení rozumí vklad zástavního práva do katastru nemovitostí v jeho prospěch.

II. Odstoupení od smlouvy o převodu nemovitosti podle ustanovení § 48 odst. 2 občanského zákoníku nezpůsobovalo automaticky zánik zástavního práva k nemovitosti zřízeného v mezidobí jejím nabyvatelem (a to právě vzhledem k úpravě obsažené v ustanovení § 151d odst. 1 občanského zákoníku) – srov. 29 Cdo 2512/2000.

III. Vycházela-li zástavní věřitelka při ověřování vlastnického práva z údajů zapsaných v katastru nemovitostí, byla tím založena právní domněnka o existenci její dobré víry, že stav katastru odpovídá skutečnému stavu věci (viz ustanovení § 11 zákona č. 265/1992 Sb., v rozhodném znění), přičemž při absenci jiných skutečností způsobilých tuto domněnku vyvrátit (rozuměj způsobilých prokázat, že zástavní věřitelka v dobré víře nebyla) nelze než uzavřít, že byla i v dobré víře co do oprávnění úpadkyně sporné nemovitosti zastavit.

5. VĚCNÉ BŘEMENO

 Věcná břemena, stejně jako mnohé jiné občanskoprávní instituty, mají svoji oporu v právu římském. Iura in re aliena (věcná práva k věci cizí), služebnosti, práva požívací atd., to vše jsou názvy, které znalo římské právo, a směřovaly k podobným právním povinnostem a jím odpovídajícím právům zúčastněných stran. Římské právo rozlišovalo služebnosti podle jejich vazby na služebnosti pozemkové a služebnosti k věcem, dále pak práva požívací a užívací (usufructus a usus.

Jak již bylo uvedeno výše, dnešní úprava vychází z římského práva a k upravuje je takto: věcná břemena vznikají dle ustanovení § 151o občanského zákoníku písemnou smlouvou, na základě závěti ve spojení s výsledky řízení o dědictví, schválenou dohodou dědiců, rozhodnutím příslušného orgánu nebo ze zákona. K nabytí práva odpovídajícím věcným břemenům je nutný vklad do katastru nemovitostí. Právo odpovídající věcnému břemeni může vzniknout i jinak, je-li to v souladu s ustanovením § 151o občanského zákoníku, aniž by bylo nutné provádět vklad do katastru nemovitostí. Příslušným orgánem, který může zřídit věcné břemeno svým rozhodnutím je jak soud, tak správní úřad, například pozemkový nebo stavební úřad. Pozemkový úřad je oprávněn ve smyslu ustanovení § 9 odst. 5 zákona o půdě zřídit nebo zrušit věcné břemeno, jestliže je to nezbytně nutné. Stavební úřad může zřídit věcné břemeno dle telekomunikačního a energetické zákona v případě, že nedošlo k uzavření smlouvy o zřízení věcného břemene. Soud může zřídit věcné břemeno v případě, že uspořádává poměry mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby tak, že zřídí věcné břemeno, které je nezbytné k výkonu vlastnického práva ke stavbě, a dále, pokud se vypořádává spoluvlastnictví rozdělením věci

 V katastru nemovitostí se eviduje stručný obsah práva, údaje o nemovitosti nebo jednotce zatížené věcným břemenem, údaje o nemovitosti nebo jednotce oprávněného z tohoto práva, popřípadě údaje o oprávněné osobě, je-li věcné břemeno zřízeno ve prospěch osoby, dále doba, na kterou bylo věcné břemeno sjednáno a listina, která bylo podkladem k zápisu práva.

Jak již bylo uvedeno výše, právo odpovídající věcnému břemeni se v katastru nemovitostí eviduje jak u nemovitosti oprávněného z věcného břemene, kdy je toto vyznačeno v části B₁ listu vlastnictví, na kterém je nemovitost evidována. Také je evidováno u nemovitosti zatížené věcným břemenem, kdy je v tomto případě vyznačeno v části C listu vlastnictví, na kterém je zatížená nemovitost evidována.

6. ZÁSTAVNÍ PRÁVO

Zástavní právo (§152–174 ObčZ, §117a ObchZ) umožňuje věřiteli uspokojit své pohledávky z předmětu zástavy, pokud dlužník nesplní svoji platební nebo jinou povinnost. Zástavní věřitel nemá právo "dělat si se zástavou co chce", zástava mu nemůže taktéž „propadnout“. Zástavní věřitel má právo na uspokojení své pohledávky ze zpeněžení zástavy. Prodej zástavy např. ve veřejné dražbě nenastává automaticky, musí jej navrhnout zástavní věřitel. Zástavní právo nevzniká uzavřením samotné smlouvy, ale až pravomocným rozhodnutím katastrálního úřadu o povolení vkladu do katastru nemovitostí, z čehož vyplývá, že povaha zápisu do katastru nemovitostí je konstitutivní.

Zákon vyjmenovává v ustanoveních možné způsoby vzniku zástavního práva: rozhodnutím soudu o schválení dohody o vypořádání dědictví, na základě rozhodnutí soudu, tedy soudcovské zástavní právo dle ustanovení § 338b a násl. občanského soudního řádu, které soud zřizuje nařízením výkonu rozhodnutí usnesením, rozhodnutím správního úřadu, tedy daňové zástavní právo dle ustanovení § 72 zákona o správě daní o poplatků k zajištění daňové pohledávky nebo ze zákona. Ze zákona vzniká zástavní právo například ve prospěch banky dle ustanovení § 28b odst. 1 zákonného opatření č. 297/1992 Sb. Ze zákona vzniká rovněž zástavní právo dle ustanovení § 13 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů k zajištění pravomocně přisouzených pohledávek oprávněných vlastníků, vzniklých z neplnění povinnosti uvedené v tomto ustanovení. Zástavní právo vzniká ostatním vlastníkům jednotek dnem právní moci rozhodnutí soudu, a to k bytu nebo nebytovému prostoru povinného vlastníka. Podle výše uvedeného rozlišení, můžeme hovořit o dvou základních druzích vzniku zástavního práva, a sice zástavního práva na základě smlouvy (závazku), řečeno archaismem „ex contractu“, druhým způsobem je vznik ex orfficio, z moci úřední, respektive nařízením autoritativního orgánu. Nutno podotknout, že faktickou funkci plní obě zástavní práva totožnou, rozdíl shledáme pouze ve způsobu vzniku.

Konstitutivní povaha zápisu je však zákonem podmíněna, zákona přímo říká, pokud není stanoveno jinak. Existují i příklady, kdy zákon výjimku činí. Zástavní právo k nemovitostem, které nejsou předmětem evidence v katastru nemovitostí vzniká zápisem do Rejstříku zástav vedeného Notářskou komorou ČR. Vzniká-li zástavní právo na základě rozhodnutí soudu nebo správního úřadu, vzniká dnem nabytí právní moci tohoto rozhodnutí, jak stanoví ustanovení § 160 občanského zákoníku.

Zastavit lze nemovitost celou nebo její část, spoluvlastnická poddíl atd. Co se týká spoluvlastněné nemovitosti, mohou nastat mnohé problémy ve spoluvlastnických vztazích, když dojde k situaci, že jeden ze spoluvlastníků chce zastavit svůj díl nemovitosti, přičemž ostatní spoluvlastníci jsou proti takovému rozhodnutí. Spoluvlastníci nemají možnost zamezit spoluvlastníku, aby zastavil jeho spoluvlastnický podíl na nemovitosti. Vlastník však nemůže zastavit reálnou část své nemovitosti, například jedno patro budovy, zatímco byt a nebytový prostor zastavit lze, neboť mohou být předmětem občanskoprávních vztahů. Pokud by mělo dojít k uspokojení věřitele z ideálního podílu nemovitosti výkonem rozhodnutí prodejem spoluvlastnického podílu, může se spoluvlastník zúčastnit dražby a učiní-li nejvyšší podání, udělí se mu příklep.

Zástavní právo má akcesorickou povahu, kterou je třeba chápat jen ve vztahu k zajištěné pohledávce, nikoliv k osobě dlužníka. Nezaniká-li smrtí dlužníka povinnost plnit (s výjimkou případu uvedeného v ustanovení § 579 odst. 1 obč. zák.), nezaniká ani zajištění pohledávky věřitele dlužníka včetně zástavního práva (viz R 16/2007).
 

Na tomto závěru nic nemění ustanovení § 470 odst. 1 obč. zák., podle něhož dědic odpovídá do výše ceny nabytého dědictví za přiměřené náklady spojené s pohřbem zůstavitele a za zůstavitelovy dluhy, které na něj přešly zůstavitelovou smrtí, neboť toto ustanovení upravuje odpovědnost dědiců za zůstavitelovy dluhy, a nikoliv přechod dluhů na ně; nelze proto z něho ani dovozovat, že by smrtí dlužníka zanikaly jeho dluhy, jestliže převyšují cenu nabytého dědictví, a ani to, že se vztahuje na jiné osoby než dědice.

Lze též odkázat na závěr dřívější soudní praxe, podle něhož na uplatnění pohledávky zajištěné třetí osobou (například ručením, zástavním právem apod.) nemají vliv skutečnosti, že dlužník zemřel a že tu není nikdo, kdo by za jeho dluhy odpovídal, popřípadě že jeho dědici odpovídají za dluhy jen do výše ceny nabytého dědictví (srov. obdobně R 62/1973).
Dovodil-li odvolací soud, že zemřel-li dlužník, aniž došlo k přechodu jeho závazku na dědice jako právní nástupce, závazek zanikl, neboť nemůže existovat bez nositele povinnosti (dlužníka) a zánik dluhu znamená současný zánik pohledávky, jehož důsledkem je i zánik zajištění v podobě zástavního práva, je jeho závěr rozporný s výše uvedenou judikaturou a dovolací důvod podle ustanovení § 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. byl uplatněn právem.
podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 29 Odo 538/2006, ze dne 23. 5. 2007

 V katastru nemovitostí se eviduje zástava, tedy nemovitost či jednotka, výše jistiny zajištěné pohledávky, popřípadě podíl na pohledávce vyjádřený zlomkem, procentem nebo výší části jistiny, údaje o věřiteli, údaje o vlastníku či spoluvlastníku nemovitosti nebo jednotky, tedy údaje o zástavním dlužníku, doba, na kterou bylo právo sjednáno a listina, která byla podkladem k zápisu práva. Je-li zřízeno zástavní právo pro určitý druh pohledávek, eviduje se místo výše jistiny druh pohledávek a jejich limit. Jedná-li se o zajištění nepeněžité pohledávky, zapisuje se i tato skutečnost do katastru nemovitosti. Pokud nepeněžitá pohledávka nebyla oceněna, výše jistiny se neuvede. Zástavní právo je uvedeno v části C listiny vlastnictví, na kterém je evidována zatížená nemovitost.

Zajímavý judikát k zástavnímu právu:

podle usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 30 Cdo 2721/2005, ze dne 22.11.2006

Právní věta:

O nepřípustnou realizaci zástavního práva se v dané věci nejednalo, jestliže zástavní dlužník kupní smlouvou nemovitosti nepřeváděl na zástavního věřitele, nýbrž na třetí subjekt, přičemž v kupní smlouvě byl ujednáno, že kupní cena ve sjednané výši bude kupujícím uhrazena ve prospěch zástavního věřitele jako úhrada zajištěných závazků z uzavřených úvěrových smluv. Na tom nic nemění skutečnost, že zástavní věřitel s tímto postupem předem souhlasil, byl vedlejším účastníkem kupní smlouvy a následně se zástavního práva vzdal svým jednostranným úkonem.

Zástavní právo zaniká zánikem zajištěné pohledávky, zánikem zástavy, jednostranným vzdáním se zástavního práva, uplynutím doby, na níž bylo zřízeno, složí-li zástavní dlužník nebo zástavce zástavnímu věřiteli obvyklou cenu zástavy a v případech stanovených zvláštními právními předpisy. Jedná se o zánik zástavního práva ze zákona, který se v katastru zapisuje záznamem.

7. PODZÁSTAVNÍ PRÁVO

V ustanovení § 1 odst. 1 zákona o zápisech práv není výslovně uvedeno, že by se do katastru zapisovalo i podzástavní právo. Až do novely občanského zákoníku č. 367/2000 Sb. existoval stále spor, zda podzástavní právo vzniká vkladem do katastru nebo zastavením pohledávky zajištěné zástavním právem ze zákona a zápis do katastru se provede záznamem. V této novele je v ustanovení § 173 odst. 2 třetí věta občanského zákoníku zakotveno, že pokud je zastavená pohledávka zajištěna zástavním právem k nemovité věci nebo k bytu nebo nebytovému prostoru ve vlastnictví dle zvláštních předpisů, vzniká podzástavní právo vkladem do katastru nemovitostí. U podzástavního práva se při jeho zápisu postupuje obdobně jako u zástavního práva.

 Institut podzástavního práva je daleko méně využíván v porovnání s právem zástavním. Jak bude uvedeno níže, odpovídá tomu také počet sporů vedených v souvislosti s aplikací podzástavního práva, soudy ani nerozdělují (ve statistických výkazech) právo zástavní a podzástavní.

8. Věcné předkupní právo

 Posledním věcným právem, které umožňuje český právní řád zapisovat do katastru nemovitostí je věcné předkupní právo. Toto právo vzniká na základě písemné smlouvy podle ustanovení § 603 odst. 2 občanského zákoníku, ve které je uvedeno, že jde o věcné právo. Dané ustanovení bylo přejato do občanského zákoníku novelou č. 509/1991 Sb. převzetím právní úpravy z občanského zákoníku č. 141/1950 Sb.
Jedině u tohoto práva je dán prostor, ač je v občanském zákoníku uvedeno mezi závazkovými právy, aby mohlo být sjednáno i jako právo s účinky práva věcného.

 Jak bylo uvedeno výše, že podzástavní právo není příliš v praxi využívaným institutem, v případě věcného předkupního práva je tomu naopak. S rozvojem rozprodáváním obecního majetku (bytů), prodejem nových bytů, apod. dochází k rozvoji a lze konstatovat, že tento institut velmi dobře osvědčuje v praxi, i přes některé kritiky z odborné praktické veřejnosti[9].

Předkupní právo má věcné účinky, jestliže působí vůči nástupcům kupujícího. Předkupní právo může mít i povahu závazkového práva a působit jen mezi těmi, kteří si jej ujednali, ovšem takové předkupní právo se do katastru nezapisuje, a ten, kterému svědčí závazkové předkupní právo, se může domáhat jen náhrady škody podle § 420 občanského zákoníku.

 Předkupní právo s věcnými účinky nebrání převodu nemovitosti, tj. neznamená omezení smluvní volnosti vlastníka, ale ten, v jehož prospěch bylo zapsáno, se může domáhat, aby mu nemovitost byla nabídnuta ke koupi, a to dobrovolně nebo na základě rozhodnutí soudu, anebo mu zůstane zachováno předkupní právo, pokud se rozhodne, že nemovitost koupit nehodlá. Nerespektování předkupního práva neznamená neplatnost právního úkonu. Postupem doby se judikatura ustálila na názoru, že předkupní právo lze sjednat nejen jako vedlejší ujednání kupní smlouvy, ale lze je sjednat i samostatnou smlouvou.

U věcného předkupního práva se v katastru nemovitostí evidují údaje o zatížené nemovitosti nebo jednotce, údaje o oprávněném z předkupního práva, údaje o vlastníku zatížené nemovitostmi nebo jednotky, doba, na kterou bylo právo sjednáno a listina, která byla podkladem k zápisu práva. Věcné předkupní právo je vyznačeno v části C listu vlastnictví, na kterém je evidována zatížená nemovitost.

 Zajímavý judikát:

usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 465/2005, ze dne 23. března 2006

Právní věta:

„Obecná právní úprava předkupního práva, tj. ustanovení § 602 a násl. ObčZ, se použije nejen v případech smluvního předkupního práva, nýbrž podpůrně i všude tam, kde zákonem stanovené předkupní právo neobsahuje zvláštní (specifickou) úpravu, tj. i pro případy zákonného předkupního práva podílových spoluvlastníků podle § 140 ObčZ.

Předkupní právo podílových spoluvlastníků je založeno přímo zákonem a jako takové má věcnou povahu. Předkupní právo, které má věcněprávní povahu, působí i vůči třetím osobám. Jestliže povinná osoba (jeden z podílových spoluvlastníků) věc zcizí bez toho, že by ji nabídla oprávněnému (dalšímu podílovému spoluvlastníku), nemá to za následek absolutní neplatnost smlouvy, na jejímž základě nabyvatel věc získal, ale oprávněný má možnost dovolat se relativní neplatnosti této smlouvy (§ 40a ObčZ) anebo se domáhat na nabyvateli (novém podílovém spoluvlastníku), aby mu věc nabídl ke koupi podle § 603 odst. 3 ObčZ.
Na základě výzvy oprávněného vzniká nabyvateli právní povinnost nabídnout oprávněnému věc ke koupi za podmínek, za kterých mu měla věc původně nabídnout povinná osoba (§ 605, 606 ObčZ). Nesplní-li nabyvatel tuto povinnost, může se oprávněný domáhat u soudu, aby jeho projev vůle v tomto směru byl nahrazen soudním rozhodnutím vydaným podle § 161 odst. 3 OSŘ (srov. 22 Cdo 831/2000).
Při koupi spoluvlastnického podílu je na kupujícím, aby vyvinul náležitou obezřetnost ve vztahu k zákonnému předkupnímu právu ostatních spoluvlastníků.“

9. ZÁVĚR

Podle statistiky soudních agend okresních a krajských soudů v roce 2003 se věnovalo

sledovaným věcem:

Spory o vlastnické právo počet sporů

Zásahy do vlastnických práv   536

Určení vlastnictví 1661

Zástavní a podzástavní právo  156

Ostatní vlastnické spory dle Obč.Z.   1507  

Z výše uvedeného přehledu jasně vyplývá využívanost jednotlivých institutů v praxi, jelikož můžeme dovodit., že čím více je instrument využíván, tím častěji může při jeho užití dojít ke sporu mezi účastníky právních vztahů.

 Věcná právy jsou pro potřeby občanskoprávních vztahů upravena v příslušných ustanoveních zákoníku občanského. Katastr nemovitostí je však veřejnoprávní evidence, která reguluje registraci určitých právních institutů, ručí za jejich správnost, a je garantem pravosti některých důležitých vztahů a stavů. Tak tomu je právě v případě zapisování věcných práv. Tak, kde je povaha úkonu katastrálního úřadu konstitutivní, je důvěra veřejnosti takřka absolutní, musíme podotknout, že oprávněně.

10. Seznam informačních zdrojů

Internetové zdroje

URL: http:// www.curia.europa.eu

URL: http://www.mmr.cz

URL: http://www.pravniradce.ihned.cz

URL: http://www.katastr-nemovitosti.cz/

URL: http://www.katastrnemovitosti.eu/

URL: http://katastr.cuzk.cz/

URL: http://www.mze.cz/

Literatura:

Pekárek, M., Průchová, I. Pozemkové právo. Brno: Masarykova univerzita, 2003

Barešová, E., Baudyš, P. Zákon o zápisech vlastnických a jiných věcných práv

k nemovitostem. Komentář. 3. vydání. Praha: C.H. Beck, Praha, 2002

Baudyš, P. Žaloby o nemovitostech. Bulletin advokacie, 2004, č. 6

Baudyš, P. K návrhu zřizovat vlastnické právo k nemovitosti účinností smlouvy. Právní rozhledy, 2004, č. 18

Trajer, V. Rozhodování soudů ve věcech vkladu práva do katastru nemovitostí. Právní rádce, 2004, č. 3

Judikatura.

Vlastnické právo

Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 30 Cdo 378/2005 ze dne 24. ledna 2006

„Jsou-li předmětem dědění nemovitosti, následný zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí o přechodu vlastnického práva ze zůstavitele na dědice nemá konstitutivní účinky a neprovádí se vkladem, resp. výmazem vkladu, ale má pouze deklaratorní účinky (ke dni smrti zůstavitele) a provádí se záznamem“.

Usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 923/2005 ze dne 8. června 2005

„Vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí brání skutečnost, že ohledně nemovitostí, jichž se vklad týká, byl uplatněn nárok na jejich vydání podle restitučních předpisů, o němž dosud není s konečnou platností rozhodnuto (viz rozhodnutí uveřejněné pod č. 28/1994 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek).
Katastrální úřad v řízení o povolení vkladu do katastru nemovitostí nezkoumá, zda byly splněny předpoklady pro uzavření dohody o vydání nemovitosti podle ustanovení § 5 odst. 3 zákona č. 87/1991 Sb. (srov. č. 44/2000-IV Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek“

Usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 30 Cdo 3236/2006, ze dne 10. 4. 2007

„Ústavní soud ČR v nálezu ze dne 12. 6. 2000, sp. zn. I. ÚS 331/1998, dospěl k závěru, „že ust. § 47 obč. zák. se stalo v důsledku novelizace občanského zákoníku zákonem č. 509/1991 Sb. a účinností zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných práv k nemovitostem, obsoletním; je zřejmé, že případy, kdy k nabytí vlastnického práva (případně jiných věcných práv) k nemovitostem je třeba rozhodnutí katastrálního úřadu o vkladu, nespadají svou povahou pod právní režim ustanovení § 47 obč. zák. V případech, kdy se rozhoduje o vkladu vlastnického či jiného věcného práva k nemovitosti do katastru nemovitostí, jde o založení věcněprávních - translačních účinků smlouvy, nikoliv o její závazkověprávní (obligačněprávní) účinky. Samou smlouvou (první fáze – právní důvod neboli titulus) vlastnické či jiné věcné právo ještě nevzniká. Smlouvou vzniká nabyvateli závazkový (obligačněprávní) nárok požadovat na zciziteli především převedení vlastnického práva k věci. Vlastnické právo či jiné věcné právo k nemovitosti vznikne (konstituuje se), neboli věcněprávní - translační účinky nastanou až vkladem do katastru nemovitostí na základě rozhodnutí katastrálního úřadu (druhá fáze - právní způsob převodu neboli modus).

Z uvedených důvodů nelze v souvislosti s návrhem na vklad (intabulaci) vlastnického či jiného věcného práva do katastru nemovitostí použít ani ust. § 47 odst. 2 obč. zák., což znamená, že se v tomto směru neuplatňuje ani tříletá lhůta od vzniku smlouvy k podání návrhu, ani žádné další právní důsledky v § 47 odst. 2 obč. zák. uvedené. Návrh na vklad vlastnického či jiného věcného práva do katastru nemovitostí může být proto podán kteroukoliv ze smluvních stran časově neomezeně (viz nález Ústavního soudu ze dne 7. 4. 1996, sp. zn. IV. ÚS 201/96). Za současného právního stavu nelze v občanskoprávní oblasti najít žádný případ, na který by bylo možno ust. § 47 odst. 1 a 2 obč. zák. aplikovat (srov. komentář k obč. zák.)“.

rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 21 Cdo 2770/2004 ze dne 23. června 2005

„V řízení, jehož předmětem je určení vlastnického práva k nemovitosti, jsou nositeli práv a povinností, o něž v řízení jde, jednak ten, kdo požaduje, aby jeho vlastnické právo bylo určeno, a jednak osoba, která je vedena v katastru nemovitostí jako vlastník nemovitosti. Právní sféry dalších osob se toto řízení netýká; i když učinily právní úkony týkající se převodu vlastnictví této nemovitosti, výsledek řízení (rozhodnutí o tom, zda tu vlastnické právo je či není) nemá a nemůže mít na jejich právní poměry žádný vliv (nemůže mít žádný dopad na vymezení jejich práv nebo povinností tímto soudním rozhodnutím).“

Věcné břemeno

Rozsudek Nejvyššího soudu 22 Cdo 1819/99

Rozsudek Nejvyššího soudu 5 Tz 97/2000

Rozsudek Nejvyššího soudu 22 Cdo 862/2000

Rozsudek Nejvyššího soudu 22 Cdo 2595/2005

Rozsudek Nejvyššího soudu 22 Cdo 443/2000

Rozsudek Nejvyššího soudu 22 Cdo 595/2001

Rozsudek Nejvyššího soudu 22 Cdo 1624/2002

Zástavní právo (především)

Prodej zastavené nemovitosti na základě plné moci věřitelem

rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 21 Cdo 2037/2006, ze dne 3. 7. 2007

Dědění (akcesorita) zástavního práva

rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 29 Odo 538/2006, ze dne 23. 5. 2007

Ohledně vzniku zástavního práva

usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 29 Odo 611/2006, ze dne 22. 8. 2007

možnost zajištění pohledávky zahraničním věřitelem

usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 21 Cdo 1884/2006, ze dne 3. 7. 2007

(Odvolací soud tedy dospěl v souladu se zákonem k závěru, že pro posouzení, zda ke vzniku zástavního práva k zajištění pohledávky zástavní věřitelky vůči společnosti B. G. m.b.H. bylo potřebné devizové povolení devizového orgánu, je rozhodná doba, v níž byl podán návrh na vklad zástavního práva, aniž by bylo samo o sobě významné, kdy pro vklad zástavního práva rozhodná smlouva byla uzavřena.)

další:

Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 22. 2. 2006, sp. zn. 28 Cdo 311/2006

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 11. 2005, sp. zn. 29 Odo 396/2003

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21. 12. 2005, sp. zn. 29 Odo 851/2003

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22.02.2006, sp. zn. 29 Odo 728/2003

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 9. 2. 2006, sp. zn. 21 Cdo 1198/2005

Usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 21 Cdo 2369/2006, ze dne 14. 6. 2007

Usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 21 Cdo 1786/2006, ze dne 30. 5. 2007

Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 29 Odo 431/2006, ze dne 25. 4. 2007

Související normy:

Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník

Zákon č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích

Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů

Zákon č. 265/1992, o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů

Ústavní zákon č. 100/1990 Sb., kterým se měnil a doplňoval ústavní zákon č. 100/1960 Ústava ČSFR a ústavní zákon č. 143/1968 Sb., o československé federaci

Zákon č. 229/1991, o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, ve znění pozdějších předpisů

Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony(zákon o vlastnictví bytů)

Zákon č. 139/2002 Sb., o pozemkových úpravách a pozemkových úřadech a o změně zákona č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a k jinému zemědělskému majetku, ve znění pozdějších předpisů